Cómo actuar ante la aparición de desperfectos o vicios ocultos en las viviendas?

CÓMO ACTUAR ANTE LA APARICIÓN DE DESPERFECTOS O VICIOS OCULTOS EN LAS VIVIENDAS?

A la hora de comprar una vivienda nueva o de segunda mano, en apariencia en buen estado, podemos encontrarnos con que a los pocos meses de vivir aparecen desperfectos importantes.

En términos jurídicos, se denominan vicios ocultos aquellos desperfectos o problemas que tiene la vivienda, que son graves pero que no se ven a simple vista y no era posible conocerlos por el comprador en el momento de la compra. Entre los vicios ocultos más habituales encontramos los problemas en tuberías, aluminosis, defectos de construcción que ponen en peligro la estructura de la vivienda, grandes grietas en las paredes, desprendimiento de ladrillos, colocación de colectores defectuosos, etcétera.

Para ser considerados vicios ocultos, estos desperfectos deben suponer un riesgo para los ocupantes y que, si se hubiera sabido, el ahora propietario no la hubiera adquirido o, al menos, no al precios fijado.

En los casos en que el comprador tiene derecho a la reclamación, el artículo 1484 del Código Civil, dice que «el vendedor estará obligado al saneamiento de los desperfectos ocultos que tuviera la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso al que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, en casa de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella (…)».

A la hora de reclamar los vicios ocultos en una vivienda el comprador tiene dos opciones:

–La acción redhibitoria, que consiste en desistir del contrato de compraventa debiendo de abonar el vendedor los gastos que se pagaron.

–La acción quanti minoris, que consiste en rebajar la cantidad proporcional de los daños respecto del precio pagado, o dicho de otro modo, pedir una rebaja en el precio como compensación.

 

Además, si se puede demostrar que el vendedor actuó de mala fe porque conocía los desperfectos y no lo manifestó, se podrá exigir también una compensación por daños y perjuicios.

 

Cualquiera de las dos acciones, la acción redhibitoria o la quanti minoris, han de ejercitarse en el plazo legal de los seis meses desde el momento de la firma de la compraventa.

Sin embargo, por vicios de construcción o defectos estructurales que hacen inhabitable la vivienda, y que pueden llevarlo incluso a la ruina, y que por su gravedad, dan derecho a una reclamación de daños y perjuicios, éstos se podrán reclamar aunque hayan pasado los 6 meses. En casos en que los desperfectos han aparecido años después de la compraventa, sería injusta la aplicación del artículo 1484, y según jurisprudencia del Tribunal Supremo, el tratamiento legal sería el de los artículos 1591 y 1101 del Código Civil, que establece un período de reclamación de 15 años.

Cuando se trata de una vivienda nueva, será el promotor o constructor el encargado de subsanar las deficiencias, tal y como establece la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999. El vendedor será el responsable de los daños materiales que afectan a los elementos estructurales y el plazo de reclamación será de 10 años. Se reduce a 3 años cuando los vicios ocultos afectan a los elementos constructivos o instalaciones. Y a 1 año por defectos de acabados (pintura, goteras…)

Por lo tanto, tenemos que leer detenidamente el contrato, pedir garantías al vendedor o ponernos en manos de una agencia inmobiliaria de confianza!

Giscom – Real Estate Palafrugell