Com actuar davant l’aparició de desperfectes o vicis ocults als habitatges?

DMC-DMCONSULTANTS-DM-CONSULTANTS-CUIDADO-VIVIENDA-USADA-PERILL-VICIOS-OCULTOS-DAÑOS-DERRAMAS-1

Com actuar davant l’aparició de desperfectes o vicis ocults als habitatges?

COM ACTUAR DAVANT L’APARICIÓ DE DESPERFECTES O VICIS OCULTS ALS HABITATGES?

A l’hora d’adquirir un habitatge nou o de segona mà, en aparença en bon estat, podem trobarnos que als pocs mesos de viure-hi apareixen desperfectes importants.

En termes jurídics, es denominen vicis ocults aquells desperfectes o problemes que té l’habitatge, que són greus però que no es veuen a simple vista i no era possible conèixer-los pel comprador en el moment de la compra. Entre els vicis ocults més habituals trobem els problemes de canonades, aluminosis, defectes de construcció que posen en perill l’estructura de l’habitatge, esquerdes grans en les parets, despreniment de maons, col·locació de col·lectors defectuosos, etc.

Per tal de ser considerats vicis ocults, aquests desperfectes han de comportar un risc per als ocupants i que, si s’hagués sabut, l’ara propietari no l’hagués adquirit o, almenys, no al preu fixat.

En els casos que el comprador té dret de reclamació, l’art. 1484 del Codi Civil, diu que “el venedor estarà obligat al sanejament pels defectes ocults que tingués la cosa venuda, si la fan impròpia per l’ús al qual es destina, o si disminueixen de tal manera aquest ús que, en cas d’haver-los conegut el comprador, no l’hauria adquirit o hauria donat menys preu per ella(…)”.

A l’hora de reclamar els vicis ocults en un habitatge el comprador té dues opcions:

L’acció redhibitòria, que consisteix a desistir del contracte de compravenda havent d’abonar el venedor les despeses que es van pagar.

L’acció quanti minoris, que consisteix a rebaixar la quantitat proporcional dels danys respecte al preu pagat, o dit d’una altra manera, demanar una rebaixa en el preu com a compensació.

A més, si es pot demostrar que el venedor va actuar de mala fe perquè coneixia els desperfectes i no els va manifestar, es podrà exigir també danys i perjudicis.

Qualsevol de les dues accions, l’acció redhibitòria o la quantia minoris, s’han d’exercitar en el termini legal de sis mesos des del moment de la signatura de la compravenda.

No obstant això, per vicis de construcció o defectes estructurals que fan inhabitable l’habitatge, i que poden portar-lo fins i tot a la ruïna, i que per la seva gravetat, donen dret a reclamació de danys i perjudicis, aquests es podran reclamar encara que hagin passat els 6 mesos. En casos que els desperfectes han aparegut anys després de la compravenda, seria injusta l’aplicació de l’art. 1484, i segons jurisprudència del Tribunal Suprem, el tractament legal seria el dels articles 1591 i 1101 del Codi Civil, que estableix un període de reclamació de 15 anys.

Quan es tracta d’un habitatge nou, serà el promotor o constructor l’encarregat d’esmenar les deficiències, tal com estableix la Llei d’Ordenació de l’Edificació, Llei 38/1999. El venedor serà el responsable dels danys materials que afecten als elements estructurals i el termini de reclamació serà de 10 anys. Es redueix a 3 quan el vicis ocults afecten als elements constructius o instal·lacions. I a 1 any per defectes d’acabats (pintura, goteres…)

Per tant, hem de llegir bé el contracte, demanar garanties al venedor o posar-nos en mans d’una agència immobiliària de confiança!

Giscom – Real Estate Palafrugell

 

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà Els camps necessaris estan marcats amb *